近期 ，不少一二线城市开始对新建住宅项目的高度进行严格限制 ，多数都要求建筑高度不超过80米，超限则需进行消防救援评估审查 。
无论是土地出让时的具体要求 ，还是地方政府明确出台“限高令 ” ，这一系列转变，都意味着曾经在南方城市常见的超高层住宅发展将迎来重大转折 ，房地产市场格局或因此改变 。
业内专家认为 ，当前政策通过限高80米、容积率控制以及消防审查等手段引导市场转向，未来低密度和小高层类型的住宅将成为市场主流。
多城开始对新建住宅“限高80米 ”
12月1日 ，成都市公共资源交易服务中心挂出一则拍地公告 ，共涉及四宗住宅用地 。在“规划设计条件”一栏，公告对于建筑物高度的限制要求十分显眼：有两宗宅地的要求均是建筑高度不超过80米，另一宗为不超过60米 ，还有一宗要求不超过54米 。
第一财经记者注意到 ，近几个月来，在多个一二线城市的土地出让中 ，均有住宅地块的出让要求里写明了“建筑物地上限高80米 ”。
按照传统的住宅每层楼高3米来计算 ，建筑物地面上限高80米，就意味着整栋楼不超过26层；如果按部分城市“好房子 ”的标准 ，室内层高净高3米 ，那么加上楼板厚度，每层楼高度计3.2米 ，那么整栋住宅楼则不超过25层 。
在上海今年10月的第八批次土拍中 ，杨浦东外滩宅地由保利置业以总价26.12亿元竞得，这宗地块的建设要求也明确为“容积率2.5 ，建筑限高80米” 。
同样在今年10月 ，经过多轮竞拍，广州大道南788号二期地块以9.2亿元出让，拿地房企为中海地产 ，这宗地块也有建筑限高80米的要求。
针对上述广州大道南788号二期地块的出让 ，广州还在一份建设用地规划条件（穗规划资源业务函〔2025〕11074号）文件中写明：“根据广东省住房和城乡建设厅要求，涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建设项目时 ，应征求同级消防救援机构意见 ，以确保与当地消防救援能力相匹配 。 ”
这一口径与深圳的近期出台的相关政策十分类似 。
2025年10月11日，深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房建设局发布“关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知 ” ，其中提到“建筑高度超过80米的住宅项目 ，应严格按照《住房和城乡建设部 、应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(建科〔2021〕76号)等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见 ，确保与我市消防救援能力相匹配。”
这意味着在不少一二线城市 ，考虑到城市的消防救援能力，未来若想新建建筑高度超过80米的住宅项目 ，将受到严格限制和管理。
过去在广州 、深圳等南方一二线城市 ，动辄四五十层楼的超高层住宅建筑颇为常见，有些超高层住宅甚至还卖出高价 。
近一两年，深圳仍有多个超高层住宅项目火热开售 ，打出了“世界高处 ”“云端藏品 ”“天际阳台”等广告语 。比如2024年入市的深业世纪山谷 ，住宅楼宇达到69层，高度达247米 ，单价超过9万元/平方米；2023年入市的绿景白石洲一期推出3栋74层超高层住宅 ，高度达243米，平均单价超过8万元/平方米；2021年开盘的加福华尔登府邸 ，建筑物总高度达到了239米 ，地上67层，地下3层。
而据广州本地媒体报道 ，最近五年间 ，广州楼高40层及以上的新房住宅项目有40多个，近十年来推出的超百米超高层新房住宅项目超过一百个 ，建筑高度达200米左右的居住项目在越秀、荔湾等区都有推出 。
低密小高层或将成为楼市主流
实际上 ，由住房和城乡建设部发布 、今年5月1日起实施的《住宅项目规范》已经明确了住宅用地容积率 、建筑密度、高度控制最大值等指标的限制 。
在《住宅项目规范》的“居住环境”一节，依据建筑气候区划的不同，建筑物有不同的空间环境控制指标。不过 ，在这份文件中 ，无论建筑物处于何种气候条件，高层住宅最高只列至18-26层 ，最大容积率仅为3.1 ，住宅建筑高度控制最大值为80米 。
对比该规范，以广东省为例 ，该省大部分地区属于Ⅳ类建筑气候 ，最高住宅容积率为3.1，住宅高度应控制在80米 ，层数为26层 。
在住房和城乡建设部发布《住宅项目规范》前后 ，有不少省市也针对住宅建筑高度出台了地方性政策。
比如河南省郑州市于2024年12月24日发布《郑州市城市规划管理技术规定》，其中提到新建住宅用地建筑高度应小于80米 ，容积率不超过2.5 。
江苏省于2025年1月1日起施行新政 ，一般不得新建100米以上住宅项目，100万人口以下城市严格限制新建80米以上住宅 。
深圳于今年10月发布《关于稳妥推进〈住宅项目规范〉实施的通知》，规定新建住宅项目建筑高度原则上不得超过80米（约26层） ，容积率不超过3.1；超过80米需消防审查 ，政策发布前已完成规划审批的项目可按原规划实施。
广州也同步跟进了住房和城乡建设部的《住宅项目规范》，2025年成交宅地容积率大部分都低于3.0 ，部分地块直接要求限高80米 ，超过80米需消防审查 。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对第一财经表示，超高层住宅的风险呈现“高度正相关 ”特征 ，首先是救援高度受限 ，主流消防云梯最高52米（约17层），超高层火灾需依赖内部消防设施及直升机救援；其次是疏散时间过长 ，100米以上建筑疏散至地面需30分钟以上 ，易造成踩踏或窒息风险 。
此外，超高层住宅还面临维护成本高企 、维护费用是普通住宅的三至五倍的问题 ，以及高空坠物 、燃气泄漏、电梯故障等风险。
“当前政策通过限高80米 、容积率控制 、消防审查等手段 ，引导市场从‘规模竞争’转向‘品质竞争’，未来低密、小高层住宅将成为市场主流。 ”严跃进表示 。
（文章来源：第一财经）
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